マイホーム作りの豆知識
マイホーム作りの法律
マイホームを建てるにあたっては、法律で決められた、いろいろな制限があります。
◆ 用途地域
みんなが、好きなように建物を建ててしまうと、住宅街の真ん中に高層の建物がたったり、工場ができてしまったりして、とても環境の悪い済みにくい街になってしまいます。そこで、分別のない建築により住環境が悪化してしまうことをある程度未然に防ぎ、みんなが住みやすい街をつくるために都市計画法と呼ばれる法律で「用途地域」というものが、地域ごとに定められています。
用途地域は全部で12種類あり、その用途地域ごとによって建てられる建物・建てられる建物が定められています。
第一種低層住居専用地域
低層住宅のための地域
小規模な店舗や事務所をかねた住宅、小中学校などを建てることができます。
第二種低層住居専用地域
主に低層住宅のための地域
小中学校などのほか、150ｍ2までの一定の店舗などが建てられます。
第一種中高層住居専用地域
中高層住宅のための地域
病院、大学、500ｍ2までの一定の店舗などが建てられます。
第二種中高層住居専用地域
主に中高層住宅のための地域
病院・大学などのほか、1500ｍ2までの一定の店舗や事務所など、必要な利便施設が建てられます。
第一種住居地域
住居の環境を守るための地域
3000ｍ2までの店舗・事務所・ホテルなどは建てられます。
第二種住居地域
主に住居の環境を守るための地域
店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられます。
準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地とこれと調和した住居の環境を保護するための地域
近隣商業地域
周囲の住民が日用品の買い物などをする地域
住宅や店舗以外に小規模の工場も建てられます。
商業地域
銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域
住宅や小規模の工場も建てられます。
準工業地域
主に軽工業の工場やサービス施設などが立地する地域
環境悪化が大きい工場以外は、ほとんど建てられます。
工業地域
どんな工場でも建てられる地域
住宅や店舗は建てられますが、病院や学校、ホテルなどは建てられません。
工業専用地域
工場のための地域
どんな工場でも建てられますが、住居、店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
◆ 建ぺい率
敷地面積に対する建築面積の割合のことです。用途地域ごとに、その敷地に対してどれくらいの規模の建物を建てることができるのか、建物を建てない部分をどれくらい確保する必要があるのかが、建ぺい率として定められています。
角地については建ぺい率の規制が緩和される場合があります。
◆ 容積率
敷地面積に対する延床面積の割合のことを容積率といいます。容積率も建ぺい率と同様に用途地域ごとに制限されています。敷地の前面の道路の幅が狭い場合、容積率が制限される可能性があります。
たとえば、建ぺい率65％、容積率90％の地域で、敷地面積が250ｍ2の場合、
敷地面積250ｍ2 X 建ぺい率65％ ＝ 建築面積162.5ｍ2
敷地面積250ｍ2 X 容積率90％ ＝ 延床面積225ｍ2
つまり、2階建てで1階を最大の大きさにするのであれば、1階の面積を165.5ｍ2、2階の面積を62.5ｍ2までの大きさの建物を建てることができます。
◆ 道路について
建築基準法では、建物の敷地は4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければ建物は建てられないとされています。道路に2ｍ以上接していない場合には、隣の人から土地を買うか借りるかしなければ建築することはできません。
また、道路幅が4ｍ未満の場合には敷地を道路の中心線から2ｍ後退させれば建物を建てることが可能になります。（これを「セットバック」といいます。）建築基準法上の道路であるあるかどうかは、見た目では判断できない場合がありますので、必ず事前に市町村役場で確認しましょう。